авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ БИБЛИОТЕКА РОССИИ

КОНФЕРЕНЦИИ, КНИГИ, ПОСОБИЯ, НАУЧНЫЕ ИЗДАНИЯ

<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ


Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |
-- [ Страница 1 ] --

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ

И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Под общей редакцией

М. М. Ковалева,

Н. Ю. Трифонова

Минск

БГУ

2003

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФАКУЛЬТЕТ МЕНЕДЖМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ

И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Под общей редакцией

М. М. Ковалева,

Н. Ю. Трифонова

УДК

ББК

Р е ц е н з е н т ы:

доктор экономических наук

, профессор В. Ф. Байнев;

кандидат экономических наук, доцент А. И. Терешков Рекомендовано Ученым советом экономического факультета Под общ. ред. М. М. Ковалева, Н. Ю. Трифонова Оценка собственности и рынок недвижимости: Науч. изд. – Мн., БГУ, 2003. – 177 с.

В сборнике помещены научные доклады 3-й Международной научно-практической конференции «Проблемы оценки в переходной экономике (май 2003 г.)»

Представляет значительный интерес всем, кто интересуется проблемами оценки собственности и развития рынков недвижимости, земли, других видов собственности.

УДК ББК © Под общей редакцией М. М. Ковалева, © БГУ, Под общ. ред. М. М. Ковалева Н. Ю. Трифонова ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Научное издание Технический редактор Корректор Подписано в печать 00.00.2001. Формат 60х84/16. Бумага офсетная.

Печать офсетная. Усл. печ. п. 0,00. Уч.-изд. л. 0,00. Тираж 000 экз. Зак.

Белорусский государственный университет.

Лицензия ЛВ № 315 от 14.07.98.

220050, Минск, пр. Ф. Скорины, 4.

Отпечатано в Издательском центре БГУ.

Лицензия ЛП № 284 от 21.05.98.

220030, Минск, ул. Красноармейская, 6.

СОДЕРЖАНИЕ Введение............................................................................... Трифонов Н. Ю.

Регулирование оценочной деятельности в переходный период..................................................................................... Мыцких Н. П.

Проблемы оценки имущественного комплекса при про даже предприятия в процедурах банкротства...................... Микерин Г. И., Сивец С. А.

Эвалюция международных стандартов оценки............... Трифонов Н. Ю., Шимановский С. А.

Использование квартирного индекса БОО при оценке жилья...................................................................................... Макаров В. Н.

Проблемы оценки при кредитовании жилищного строи тельства в регионах Республики Беларусь............................. Латушкина Н.-В. В.



Рынок жилой недвижимости и тенденции его развития в Беларуси.............................................................................. Плюсков А.

Методология оценки стоимости действующего предпри ятия........................................................................................ Ковалев М. М., Сакович Д.

Рынок жилья в Республике Беларусь................................... Елисеев В. М.

Гудвилл: проблемы оценки и отражения в отчетности........ Березовская О.

Анализ последствий использования кадастровой стоимо сти земельных участков в целях налогообложения в го родах Республики Беларусь.................................................. Филиппович Н. В.

Оценка и налогообложение городских земель в переход ной экономике: роль и проблемы развития......................... Есин М. П., Алешина Г. Н.

Интеграционные процессы в оценочном сообществе России и СНГ........................................................................ ВВЕДЕНИЕ Сборник содержит статьи участников 3-й Международ ной научно-практической конференции «Проблемы оценки в переходной экономике», которая состоялась 15–16 мая 2003 г.

Организаторами конференции выступили Белорусское обще ство оценщиков (БОО) и Белорусский государственный уни верситет (БГУ) при поддержке Исполнительного комитета СНГ, Совета объединений оценщиков СНГ.

Организаторы конференции ставили перед собой не сколько задач.

Во-первых, собрать вместе всех заинтересованных в раз витии оценочной деятельности в нашей стране: самих оценщиков, причем не только членов БОО, чиновников, наиболее активных заказчиков (банки и др.).

Во-вторых, обсудить наиболее актуальные для республики проблемы оценочной деятельности.

В-третьих, подтвердить уровень белорусской оценки на фоне других стран СНГ.

Все эти задачи с успехом были достигнуты. В конферен ции участвовало почти сто оценщиков разных специально стей, представителей заинтересованных министерств и ве домств (в том числе периферийных), а также оценщики из Азербайджана, Казахстана, Молдовы, России и Украины.

Были заслушаны и обсуждены доклады о регулировании оценочной деятельности в свете недавнего создания нацио нального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости» и подготовки проекта закона об оценке объектов гражданских прав.

Состоялись деловые встречи с иностранными оценщика ми, прибывшими на конференцию, в целях дальнейшей ко ординации работы, в том числе в рамках Совета объединений оценщиков СНГ, исполнительная дирекция которого находит ся в Минске.

Появление несколько лет назад ежегодной конференции с подобной тематикой было вызвано необходимостью выявить особенности оценки в переходной экономике, развить теоре тическую и методологическую основу необходимой норма тивной базы. Безусловно, все известные в традиционной эко номике подходы к оценке (затратный, доходный и сравни тельный) приложимы и должны быть использованы в оценке в условиях переходной экономики, в том числе и в нашей республике. Но конкретные методы их реализации следует существенно изменять из-за таких особенностей, как повы шенная инфляция, непрозрачность, узость или отсутствие рынка и др.





Проведение 3-й Международной конференции по оценке в переходной экономике в Минске вызвало большой отклик в оценочном сообществе нашей республики и других стран СНГ, способствовало дальнейшему совершенствованию дея тельности оценщиков и укреплению института независимой оценки в Беларуси. Следующая международная конференция «Проблемы оценки в переходной экономике» пройдет 27– 28 мая 2004 г., сразу после 5-го съезда Белорусского общества оценщиков.

Стоимость – одна из самых загадочных категорий эконо мической теории. Классический словарь Брокгауза–Эфрона определяет «право собственности», как исключительную и не зависимую власть лица над вещью, основанную на законном способе приобретения и укрепления. В силу этой власти лицо вправе владеть, пользоваться и распоряжаться вещью в пре делах, установленных законом. Главный вопрос, возникаю щий при передаче собственности, – в ее справедливой оцен ке. В плановой экономике при оценке обычно использовалась балансовая стоимость. В рыночной экономике чаще требуется определить рыночную стоимость, т. е. это цена, по которой согласны продать продавец и купить покупатель, находя из спроса и предложения на конкретном рынке и в определен ное время.

Оценка недвижимости в настоящее время является од ним из наиболее распространенных видов деятельности.

Под недвижимостью обычно понимается участок земли, включая пространство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от зем ли, т. е. недвижимость – это земля и все, что постоянно за креплено за ней.

Статьи, собранные в данном сборнике, дают некоторое представление о современном состоянии оценочной деятель ности в Республике Беларусь, и в первую очередь на рынках жилой недвижимости.

М. М. Ковалев, декан экономического факультета и факультета менеджмента недвижимости БГУ Н. Ю. Трифонов, президент общественного объединения «Белорусское общество оценщиков»

Н. Ю. Трифонов РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ВВЕДЕНИЕ С распадом в конце прошлого столетия социалистической системы на территории вновь образовавшихся независимых государств начали формироваться элементы рыночной эко номики, в частности институт независимой оценки собствен ности. С переходом к рыночной системе хозяйствования поя вился рынок собственности, что повлекло за собой потреб ность в профессионалах, способных произвести оценку на рыночной основе. С развитием рынка роль независимой оценки возрастает, как возрастает и понимание значимости этого вида деятельности для всех субъектов хозяйствования, от частных лиц до государства. Поэтому вопрос о регулиро вании оценочной деятельности является актуальным во всех странах переходной экономики.

В силу своих служебных обязанностей автор имеет про фессиональные контакты с оценщиками Азербайджана, Ал бании, Армении, Беларуси, Болгарии, Венгрии, Грузии, Ка захстана, Кыргызстана, Латвии, Литвы, Молдовы, Польши, России, Румынии, Словакии, Словении, Узбекистана, Украи ны, Чехии, Эстонии. В Боснии и Герцеговине, Хорватии, Ма кедонии, Таджикистане и Туркменистане, по его сведениям, оценщики отсутствуют. Известен и опыт регулирования оце ночной деятельности в странах с развитой рыночной эконо микой. Автор с 1998 г. исследует проблему оценки собствен ности [1, 2]. В данной статье он анализирует возможные под ходы к регулированию оценочной деятельности для использо вания в Республике Беларусь.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ Оценочная деятельность, как и любая другая, регулирует ся двумя способами: внешними рамками законодательства и внутрипрофессионально.

Основой внешнего регулирования являются соответст вующие кодексы и законы, а также законодательные акты органов государственного управления. В нашей стране это Конституция, Гражданский кодекс, Закон Республики Бела русь «О бухгалтерском учете и отчетности», а также ежегод ные постановления Совета Министров Республики Беларусь о переоценке. Во многих странах существует специальный за кон об оценочной деятельности. Готовится проект закона об оценке и в нашей стране.

При этом отдельные проблемы законодательного регулирова ния оценки в разных странах решаются по-разному. Можно ис пользовать лицензирование, сертификацию и аттестацию.

На начальном этапе становления рыночных отношений государство как главный участник рынка пыталось подчи нить себе остальных участников путем создания системы же сткого государственного контроля, практически выхолащи вая принцип независимости оценки. Экспертное заключение по оценке в таком случае могло быть выполнено лишь при наличии специального разрешения (лицензии). Эта система в несколько этапов реализовалась в России. Иногда, как до сих пор в Беларуси, лицензирование касается отдельных видов оценки или оценки отдельных видов собственности. Проме жуточным является положение Украины и Кыргызстана, в которых государство и общество оценщиков совместно ли цензируют специалистов по оценке.

Однако со временем практика показала ущербность по добного регулирования. Наглядно это наблюдается и на при мере Беларуси, где наиболее коррумпированными оценщи ками судебные органы признали оценщиков автотранспорта – отрасли, на которую приходится более половины всех вы данных в стране лицензий на оценку. Рекомендации между народных организаций сводятся к ограничению видов дея тельности, подлежащих лицензированию, теми, которые мо гут нанести вред здоровью людей или же относятся к неопре деленно большому их числу. Исходя из этих критериев, оце ночная деятельность не подлежит лицензированию. Поэтому не предполагает лицензирования ни закон (проект) о лицензиро вании, ни проект закона об оценке стоимости. Здесь лишь уме стно вспомнить, что на заседаниях Рабочей группы по подго товке проекта этого закона Белорусское общество оценщиков последовательно разъясняло нецелесообразность лицензирова ния оценочной деятельности в Республике Беларусь.

Вместо лицензирования наиболее целесообразно приме нять сертификацию, т. е. проверку на соответствие стандар там. Но, очевидно, для подобной процедуры необходимо иметь национальную систему стандартов оценки, отсутст вующую в настоящее время в нашей стране.

Поэтому как временный, переходный способ регулирова ния оценочной деятельности можно использовать аттеста цию, т. е. проверку оценщиков на соответствие квалифика ционным требованиям. Общепринято, что оценочная дея тельность требует высшего образования (см. [3]). Через не сколько лет первые дипломированные оценщики появятся и в нашей стране. В целом надо заметить, что процесс созда ния квалификационных требований на основе будущих обра зовательных программ вряд ли менее трудоемкий, чем про цесс создания стандартов.

Отдельно следует отметить практически нигде не приме няемое, но законодательно закрепленное в России обязатель ное страхование гражданской ответственности оценщика.

Пролоббированное страховыми организациями положение ни разу не использовалось за несколько лет действия закона и на практике доказало свою несостоятельность.

Интересен вопрос и об органе, осуществляющем тот или иной вид регулирования. Для лицензирования обычно созда ется специальный или уполномочивается действующий орган государственного регулирования. При сертифицировании регулирование осуществляет национальный комитет по стан дартизации. В случае применения аттестации необходимо сочетание отраслевых знаний и единого подхода к процедуре, что обеспечивается совместной работой отраслевых мини стерств и ведомств вместе с национальной организацией оценщиков.

СОДЕРЖАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ Содержательная часть оценочной деятельности регулиру ется стандартами. В мире сложилась система профессио нальных стандартов оценки, в основе которых лежат Между народные стандарты оценки [4], которые разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки в сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности, а также Международным объединением организаций по ценным бумагам и периодически обновляются. На их основе с учетом региональной специфики Европейской группой ассоциаций оценщиков разрабатываются Европейские стандарты оценки (последнюю редакцию, вышедшую в апреле 2003 г., см. в [5]).

Отметим, что так они называются лишь с 2000 г. по предложению белорусской делегации (ранее – Европейские стандарты оценки имущества). Изменение связано с тем, что эти же стандарты (в частности, в переходной экономике) применяются для оценки не только имущества, но и имущественных прав, например, задолженности, а также ущерба и услуг. особенности методологии оценки в странах с Тем не менее переходной экономикой (подробнее см. [1, 2]) так велики, что прямое применение международных и европейских стандар тов на территории стран Восточной и Центральной Европы следует признать преждевременным явлением. Кроме того, существующие противоречия между европейскими и между народными стандартами усложняют положение. Наконец, важно иметь стандарты на языке выполнения оценочных ра бот.

Поэтому одной из важных сторон деятельности междуна родной ассоциации «Совет объединений оценщиков СНГ», исполнительная дирекция которой находится в Минске, яв ляется создание русскоязычных стандартов оценки СНГ, в первую очередь включающих в себя стандарты, которые от сутствуют в европейских и международных стандартах оцен ки, и отражающих специфику переходной экономики.

В отдельных странах многие профессиональные сообще ства оценщиков прямо применяют международные и евро пейские стандарты, не разрабатывая собственных. В то же время чрезвычайно важно именно на уровне содержательно го регулирования оценочной деятельности отразить специфи ку экономики конкретного государства. Российское общество оценщиков, Украинское общество оценщиков, Объединение киргизских оценщиков разработали системы своих нацио нальных стандартов оценки.

По этому пути пошла и Республика Беларусь. Комитет по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров Республики Беларусь приказом от 27 декабря 2002 г. согласился с предложением БОО об образовании На ционального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости». Ведение секретариата нового техниче ского комитета поручено БОО. В состав комитета также во шли известные оценочные организации. К работе в техниче ском комитете приглашаются все белорусские юридические лица, заинтересованные в создании национальных стандар тов оценки.

То, что государство стало передавать функции стандар тизации профессиональному сообществу, оставляя за собой в лице Госстандарта лишь контроль, является в мире обычной практикой. При этом с государства снимается проблема фи нансирования, а заинтересованность в конечном результате позволяет разрабатывать высококачественные стандарты.

Следует отметить, что первый национальный стандарт в об ласти оценки СТБ 1144–99 «Оценка объектов интеллектуаль ной собственности. Общие положения» был разработан спе циалистами Белорусского государственного института стан дартизации и сертификации (БелГИСС) именно с привлече нием широкой оценочной общественности.

Перед новым техническим комитетом стоит задача соз дания системы стандартизации оценочной деятельности в нашей стране. Эта система должна включать в себя несколь ко групп стандартов, посвященных:

• общим организационно-методическим положениям;

• оценке недвижимого имущества;

• оценке движимого имущества;

• оценке нематериальных благ;

• оценке имущественных прав;

• оценке имущественных комплексов;

• оценке ущерба и услуг.

Разумеется, что приведенная выше классификация не является окончательной.

Работа эта даже в первоначальной своей редакции займет несколько лет. Тем более важно уже на начальном этапе сформировать необходимые подкомите ты для детального планирования работы. Ожидается, что проекты первых стандартов появятся уже в текущем году.

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА Этические нормы оценочной деятельности регулируются профессиональным кодексом чести. При этом этические нор мы и правила часто выступают как часть стандартов оценки.

Поддерживают нормы и правила на уровне отдельной страны национальные объединения оценщиков.

Итак, перед обществом встает проблема создания и под держания этических норм профессии оценщика. Механизм этого был известен со времен средневековья – это профес сиональное сообщество, общественные организации профес сионалов. В последний период подобные общества оценщи ков в большинстве стран СНГ были созданы. Цели их хорошо известны:

• поддержка активности специалистов по оценке всех видов собственности;

• сотрудничество с государством для установления ин ститута независимой оценки;

• представление профессиональных интересов общества и его членов перед государственными, международными и ины-ми структурами;

• консультационная, информационная и юридическая под-держка участников рынка оценки;

• разработка юридической и нормативной документации, регулирующей оценочную деятельность;

• организация обучения оценщиков;

• контроль деятельности членов общества в сфере этиче ских правил оценки.

Примером подобной саморегулируемой организации яв ляется Белорусское общество оценщиков. Оно объединяет более 100 наиболее квалифицированных оценщиков респуб лики. К своим оценкам они прикладывают свидетельство действительного члена БОО, а также подтверждение того, что проходили повышение квалификации в течение последнего года.

При этом еще на своем 2-м съезде в 1998 г. был создан ме ханизм Суда чести, позволяющий клиенту, если необходимо, проверить справедливость проведенной оценки. В случае не этичности поведения или сознательного искажения результатов оценки член общества может быть исключен из его состава, а значит, и из профессии. Разумеется, никто не запрещает кли енту обращаться и к другим оценщикам, но тогда проблема качества их работы становится проблемой этого клиента.

С прошлого года БОО осуществляет функции рецензиро вания работ по оценке, независимо от того, является ли ис полнитель работы членом общества или нет.

Конечно, важно защитить участников рынка от ошибоч ных оценок, сделанных недобросовестными оценщиками. Но на наш взгляд, более важно защитить оценщиков от необос нованных действий других участников рынка, и в первую очередь наиболее сильного его участника – государства.

Именно под их влиянием оценщик, если он не силен в этиче ских принципах или не принадлежит к мощному профессио нальному сообществу, может поступиться своей профессио нальной этикой.

Механизм защиты участников рынка от ошибочных или необоснованных оценок и оценщиков широко известен в ус ловиях стандартной рыночной экономики, использующей оценку как один из элементов обслуживания рынка. Суть его в том, что оценка должна быть независимой от участников рынка.

Разумеется, оценщик, как эксперт, дает свои заключения за деньги. Но при этом его ответы принципиально не связаны с размером гонорара. Он действует в рамках этических норм своей профессии, которая регулируется внутренним образом.

В ряду экономических профессий, обслуживающих ры ночную экономику, особое место занимает профессия неза висимого оценщика, т. е. специалиста по определению стои мости различного рода собственности и объектов, собствен ностью не являющихся. Оценщик, как и аудитор, как и бух галтер, имеет дело со стоимостной стороной объекта, но в отличие от последних, должен рассмотреть собственность и в натуральной форме, по существу. При этом бухгалтер являет ся внутренним специалистом для субъекта хозяйствования, ауди-тор и оценщик – внешними, сторонними специалиста ми.

В большинстве стран мира профессия оценщика уже проч но вошла в рыночную практику и находится в периоде зрело сти. При этом мировое сообщество оценщиков все больше рас сматривает независимого оценщика как одну из разновидно стей экс-перта. На основе современной международной практики сфор-мировалось [6] следующее определение понятия:

«эксперт – это специалист, решающий какие-либо вопросы за плату и со-блюдающий этические нормы своей профессии».

В этом определении выделяются три составляющие.

Во-первых, эксперт должен быть специалистом-профессио налом в какой-либо из областей, т. е. обладать специальными знаниями.

Во-вторых, эксперт должен быть внешним для заказчика исполнителем экспертизы, проводимой за плату.

В-третьих, эксперт должен работать в рамках этических норм, сложившихся в сообществе для данной профессии.

Такого рода нормы или кодексы профессиональной чести сейчас стано-вятся неотъемлемой частью многих профессиональных сообществ. Наиболее старым, возможно, является так называемая «Клятва Гиппократа» у врачей.

Для примера подобных положений в области оценки можно привести выдержки из свидетельства экспертного заключения, выдаваемого специалистами БОО. В нем, в частности, утвержда ется, что:

• данные в экспертном заключении корректны и соответ ствуют действительности;

• проведенный анализ, выраженные мнения и сделанные выводы справедливы исключительно в рамках основных по ложений и ограничивающих условий данного экспертного заключения и представляют личные и непредвзятые анализ, мнения и выводы экспертов;

• оплата за экспертизу никоим образом не связана с ус тановлением заранее обусловленной стоимости объекта либо тенденцией в определении стоимости по желанию заказчика;

• задание на оценку не содержало требования определе ния минимальной, максимальной либо заранее фиксирован ной стоимости;

• рассчитанная стоимость рассматривается как действи тельная на дату вступления экспертного заключения в силу.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ В определенном смысле роль оценщика для экономики можно сравнить с ролью церкви для нравственной жизни общества, и полезно использовать ту же модель для профес сионального регулирования. Оценочное сообщество должно быть отделено от государства, потому что его цель – пред ставлять не государственные, а общественные интересы.

Лишь традиционные претензии государства на роль эффек тивного собственника, как некоторый атавизм в переходный период, способствуют возникновению в некоторых странах лицензирования оценочной деятельности и государственных структур, регулирующих ее. Но очень скоро общество в лице эффективных собственников заявит претензии на более ра зумное и справедливое регулирование этой важной сферы экономики – саморегулирование профессиональными сооб ществами.

ЛИТЕРАТУРА 1. Трифонов Н. Ю. Оценка в странах переходной экономики // Бухгал терский учет и анализ. 1998. № 8.

2. Трифонов Н. Ю. Профессия оценщика как эксперта // Бухгалтер ский учет и анализ. 1999. № 6. С. 41.

3. Trifonov N. Appraisal in Transition Economies // The Appraisal Journal.

2002. LXX. № 1.

4. Trifonov N. Central and Eastern European Countries // Real Estate Education throughout the World: Past, Present and Future. / Ed. by K. W. Schulte. Boston e. a.: Kluwer Academic Publishers, 2002. P. 61–88.

5. International Valuation Standards 2001. L.: IVSC, 2001.

6. European Valuation Standards 2003. L.: Estate Gazette, 2003.

Н. П. Мыцких ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ПРИ ПРОДАЖЕ ПРЕДПРИЯТИЯ В ПРОЦЕДУРАХ БАНКРОТСТВА Существующие правовые документы по оценке государ ственного имущества рассчитаны на субъекты хозяйствова ния, действующие в рамках общего законодательства. Оценка же имущественного комплекса в тех случаях, когда субъект хозяйствования находится в процедурах банкротства (сана ция, ликвидация), правовыми документами не прописана, не прописан и механизм реализации процедуры оценки имуще ственного комплекса.

Кроме того, у антикризисного управляющего возникают во просы по отражению в бухгалтерском учете результатов данной оценки. В частности: надо ли, как и на основании какого доку мента вносить изменения в бухгалтерский учет результатов оценки имущества, входящего в состав предприятия.

В составе имущественного комплекса, определяемого Граж данским кодексом (ГК) и Законом «Об экономической несостоя тельности (банкротстве)» (далее – Закон), имеются существенные различия. В частности, статья 132 ГК в состав имущественного комплекса включает долги без каких-либо исключений, в то время как статья 130 Закона платежные обязательства, сущест вующие на дату принятия хозяйственным судом заявления о банкротстве должника, не включает в состав предприятия.

Однако предприятие-банкрот имеет долги, которые обра зовались и после принятия хозяйственным судом заявления о банкротстве должника. Стало быть, данные долги должны включаться в состав предприятия, что противоречит сути ли квидационного производства, при котором за счет средств, вырученных от продажи предприятия, производятся расчеты по долгам согласно законодательно установленной очередно сти. А в случае недостаточности средств для расчета по всем обязательствам непогашенные долги считаются решением хозяйственного суда погашенными.

Кроме того, данное определение состава предприятия су щественно влияет на его оценку. т. е. банкротное предпри ятие будет оценено значительно выше, чем предприятие вне банкротства, так как из стоимости его активов будет минусо ваться стоимость не всех долгов, существующих на дату оценки, а только долгов, образовавшихся после принятия хо зяйственным судом заявления о банкротстве.

И далее, по какой стоимости производить оценку? Со гласно п. 3 гл. 2 Положения об оценке государственного иму щества (далее Положение), оценка субъекта хозяйствования в интересующем нас аспекте осуществляется по балансовой сто имости с учетом изменений в составе имущества и износа.

Вправе ли оценщик производить оценку по рыночной стои мости, даже при наличии соответствующего предписания су да, если это не оговорено правовыми актами. Хотя в Положе нии в отдельных случаях (при приватизации) допускается оценка нематериальных активов по их рыночной стоимости.

Остается не вполне ясным вопрос о том, как оценщик должен определять дебиторскую задолженность в процедурах банкротства. Включаются ли в оценку штрафы и пени, пре дусмотренные договорами и ГК, как учитывать в оценке экс поненциальную зависимость уменьшения вероятности воз врата просроченных долговых обязательств от периода про срочки.

Осложняет работу антикризисных управляющих и суда отсутствие единого государственного органа по оценке, кото рый был бы полномочен осуществлять все необходимые виды оценки при оценке имущественного комплекса в процедурах банкротства государственных важных, особо важных и гра дообразующих предприятий или обеспечивать предоставле ние таких услуг силами соисполнителей. В результате затяги ваются сроки конкурсного производства и нарастают убытки предприятия банкрота.

Немаловажным является вопрос оплаты услуг оценщиков в процедуре ликвидации предприятий-банкротов. Последние, как правило, не в состоянии произвести предоплату оказы ваемых услуг по оценке предприятия до момента поступления средств от продажи самого предприятия на счет продавца.

Этот период с даты оценки до даты поступления денег часто превышает 2 месяца, по истечении которых организация оценщик должна уплатить соответствующие налоги. т. е.

оценщик должен заплатить налоги, не получив еще оплату с предприятия-банкрота. Необходимо законодательно урегули ровать данный вопрос, а также разработать Положение по оценке предприятий в процедурах банкротства.

Г. И. Микерин, С. А. Сивец ЭВОЛЮЦИЯ МЕЖДУНАРОДНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ Многие практикующие оценщики, преподаватели базовых курсов и курсов повышения квалификации, государственные служащие, связанные с оценочной деятельностью, достаточно часто ссылаются на Международные стандарты оценки (далее – МСО, по-английски – IVS), но делают это не всегда коррект но, видимо, не зная или пренебрегая существенными эволю ционными изменениями, которые произошли в МСО-2000 и МСО-2001 по сравнению с редакциями стандартов преды дущих лет.

МСО в редакции 1994 г. издавались на русском языке, а со всеми изменениями, произошедшими к 2000 г., с автор скими комментариями, добавлениями и глоссарием – были изданы в 2000 г. [1]. В этом же издании были отражены все согласования, достигнутые между Международным комите том по стандартам оценки (МКСО) и Международным коми тетом по стандартам финансовой отчетности (МКСФО). В ча стности, в опубликованном Приложении к Стандарту 3 МСО «Оценка для финансовой отчетности и соответствующих бух галтерских счетов», принятом в мае 1999 г., говорится об ис ключении из МСО концепции «рыночной стоимости для суще ствующего использования», в связи с чем такое имущество (недвижимость, которую занимает собственник) теперь долж но оцениваться по рыночной стоимости.

Новейшие изменения в МСО явились следствием гло бальной гармонизации, достигнутой в 2000 г. между пред ставителями различных дисциплин, относящихся к финан совому менеджменту, а именно: инвесторами и специали стами по ценным бумагам, входящими в Международное объединение организаций по ценным бумагам (МООЦБ, по английски – IOSCO);

бухгалтерами, работающими по Между народным стандартам финансовой отчетности (МСФО, по английски – IAS), и оценщиками, у которых помимо МКСО к 2000 г. особо продвинутые позиции стала занимать Европейская группа ассоциаций оценщиков (ЕГАО, по-английски – TEGoVA).

В мае 2000 г., после нескольких лет согласований, МООЦБ признало возможным разрешить – для выхода на рынки цен ных бумаг (в основном международным эмитентам) – пред ставление финансовой отчетности по МСФО, а не по амери канским или английским бухгалтерским стандартам (GAAP) или каким-либо другим национальным стандартам. К этому же времени были внесены изменения в МСО-2000 с указани ем на их соответствие только что модифицированным МСФО.

О соответствии с МСФО неоднократно говорится и в отдель ных разделах Европейских стандартов оценки (ЕСО, по английски – EVS), которые были приняты в ноябре 2000 г.

На Международном форуме оценщиков «Оценка активов на глобализированных рынках» (в Бангкоке, Таиланд, 2–4 ок тября 2001 г.) были обсуждены вопросы развития оценочной деятельности в мировом масштабе, роль МСО в развитии трансграничных оценок. Форуму предшествовало заседание Генеральной ассамблеи МКСО, на котором были рассмотрены основные направления развития международных стандартов оценки и подготовки окончательной редакции МСО в 2003 г.

Было решено, что только МСО полностью соответствует МСФО (включая самые новые бухгалтерские стандарты 38– 41), а все региональные (включая ЕСО) и национальные стан дарты должны быть приведены в соответствие с МСО. ЕГАО в ноябре 2001 г. (Берлин), в принципе, согласилась с этим, но как будут изменены ее стандарты, пока не ясно, так как по сле принятия новых и весьма детальных ЕСО-2000 следующее издание ЕСО намечено на конец 2003 г. Необходимо отме тить, что в европейских стандартах даются рекомендации по использованию модельных построений и статистических ме тодов, без чего невозможна современная оценочная деятель ность (см. работу [2]).

Сегодня нет окончательного, полностью согласованного свода МСО, так как в издании 2001 г. ряд стандартов (или методических руководств) представлены в виде «проектов для обсуждения». Это даже относится к одному из основных стандартов, касающегося оценки для целей бухгалтерского учета. Предложения от национальных организаций оценщи ков по всем «проектам для обсуждения» в МСО принимались до 25 декабря 2001 г., а теперь идет доработка МСО-2002, которая должна завершиться в июле сего года.

Тексты всех стандартов МСО (включая самые последние изменения, а также текстуальные сравнения с предшествую щими изданиями) и большей части ЕСО-2000 переведены на русский язык в Объединенном научно-методологическом Со вете по оценочной деятельности Отделения экономики РАН (общим объемом по несколько сотен страниц каждый свод материалов). Основные тексты и аналитические записки на правлялись в Минимущества России, регулярно публикова лись (целиком – в периодических изданиях РОО), размеща лись в Интернете, предоставлялись по отдельным запросам.

Эти материалы были использованы при подготовке проектов нормативных документов по оценочной деятельности в Российской Федерации в 2000–2001 гг.

На заседании Координационного совета по оценочной деятельности в СНГ, состоявшемся 15 сентября 2001 г. на Ис сык-куле в Кыргызстане, где проходил Международный кон гресс оценщиков «Глобализация оценочной деятельности», бы ли приняты общие для стран СНГ решения, предложенные Объединенным научно-методологическим Советом по оце ночной деятельности Отделения экономики РАН: в связи с уже произошедшей глобальной гармонизацией стандартов профессиональной оценочной деятельности и продолжаю щейся интернационализацией самой оценочной практики следует безотлагательно решить на межгосударственном уровне вопросы о применении международных и европейских стандартов в странах СНГ.

При этом есть общее желание оценщиков и государствен ных органов в странах СНГ приблизить эти стандарты к меж дународному уровню. Однако не все участники создания нор мативной базы достаточно проинформированы о существен ных изменениях, произошедших в МСО за два последних года.

Тем более актуальной становится цель данной статьи – проинформировать, в каком направлении идет гармонизация мнений участников всех направлений финансового менедж мента в мировом сообществе, как это находит отражение в Международных стандартах оценки и показать необходи мость консолидации методологических разработок среди аналогичных соучастников в странах СНГ, особенно оценщи ков и бухгалтеров.

В МСО-2000 и МСО-2001 существенно изменялась струк тура стандартов: были включены совершенно новые разделы и исключена часть старых, переименованы части разделов, а также введены некоторые новые понятия. Результаты срав нительного анализа состава материалов в последовательно издававшихся редакциях МСО приведены в табл. 1.

За базу сравнения (графа 3 табл. 1) взято издание МСО [1], в котором вместе со всеми официальными материалами, принятыми МКСО до конца 1999 г., содержатся дополнения, подготовленные авторами на основе имевшихся к тому вре мени предварительных проектов МКСО, а также националь ных стандартов развитых стран.

Таблица Эволюция содержания Международных стандартов оценки (МСО) Редакция № Название материала, входящего Редакция Редакция 1994 – п/п в МСО 2000 г. 2001 г.

1999 гг.

1 2 3 4 1 Предисловие, информационные (+) с/и с/и сообщения от МКСО 2 Введение (+) с/и н/и 3 Общие понятия и принципы (+) н/и н/и оценки (ОППО) 4 Кодекс поведения (–) новый б/и 5 Типы имущества (недвижимое имущество, движимое имущест (–) новый б/и во, бизнесы, финансовые инте ресы) Продолжение табл. Редакция № Название материала, входящего Редакция Редакция 1994– п/п в МСО 2000 г. 2001 г.

1999 гг.

1 2 3 4 6 Международные стандарты – – – оценки (МСО) 6.1 Введение к МСО 1 и 2 (–) новый н/и 6.2 МСО 1. Рыночная стоимость как (+) н/и н/и база оценки 6.3 МСО 2. Базы оценки, отличные (+) н/и н/и от рыночной стоимости 7 Применения международной (–) – – оценки (ПМО) 7.1 ПМО 1. Оценка стоимости для МСО 3 с/и с/и финансовой отчетности (проект) 8.1 МР 1. Недвижимое имущество (Доп. 1) новый б/и 8.2 МР 2. Оценка стоимости для це (–) новый б/и лей лизинга 8.3 МР 3. Оценка стоимости машин РП №3 б/и б/и и оборудования 8.4 МР 4. Нематериальные активы (Доп. 2) новый б/и 8.5 МР 5. Оценка на основе концеп РП №1 н/и изъят ции действующего предприятия 8.6 МР 6. Оценка стоимости бизнеса РП №4 б/и н/и 8.7 МР 7. Оценка при наличии РП №2 б/и н/и опасных и токсических веществ 8.8 МР 8. Затраты на замещение (Доп. 4) новый с/и с учетом износа (проект) 8.9 МР 9. Отчетность по оценке (–) (–) новый стоимости (проект) 8.10 МР 10. Анализ дисконтирован (Доп. 3) (–) новый ного денежного потока (проект) 9 Комментарии (–) 9.1 Инвестиционное имущество (вне дрение для оценщиков стандарта изъят, МСФО-40 «Инвестиционное иму- частично (–) новый щество», принятого Международ- есть в ПМО ным комитетом по стандартам финансовой отчетности) Окончание табл. Редакция № Название материала, входящего Редакция Редакция 1994– п/п в МСО 2000 г. 2001 г.

1999 гг.

1 2 3 4 9.2 Оценка стоимости на разви (–) (–) новый вающихся рынках 9.3 Проверка возможного влияния стандартов и исследовательских отчетов Базельского комитета по (–) (–) новый банковскому надзору (БКБН) на оценку стоимости для заемных целей 9.4 Оценка стоимости активов пуб (–) (–) новый личного сектора 10 Глоссарий (–) новый с/и 11 Индекс (–) (–) новый Примечания: ( + ) – материал в МСО имеется;

( – ) – материал в МСО отсутствует;

с/и – материал претерпел существенные изменения по сравнению с предыдущей редакцией;

н/и – материал претерпел несуще ственные изменения по сравнению с предыдущей редакцией;

б/и – ма териал перенесен из предыдущей редакции без изменений.

До 2000 г. Международные руководства (МР) назывались Руковод ствами по применению (РП).

В графе 3 табл. 1 в скобках помечены четыре опублико ванных дополнения (Доп.);

по той же тематике впоследствии были приняты соответствующие документы МСО.

Как следует из табл. 1, в МСО-2000, по сравнению с пре дыдущими редакциями, было введено 9 новых разделов, сре ди которых для оценщиков, по нашему мнению, особый ин терес представляют «Кодекс поведения», «Типы имущества», ме ждународные руководства по оценке МР 1 «Недвижимое иму щество», МР 4 «Нематериальные активы», МР 8 «Затраты на замещение с учетом износа», Глоссарий.

Кроме того, в МСО-2000 существенным изменениям и пере именованию подверглись бывшие стандарты МСО 3 и МСО 4, которые стали называться Применениями международной оценки, соответственно ПМО 1 «Оценка стоимости для фи нансовой отчетности» и ПМО 2 «Оценка стоимости для це лей кредитования».

Более подробно изменения в стандартах МСО-2000 были изложены в работах [3, 4].

Эволюция МСО продолжалась и в 2001 г. В МСО-2001 по сравнению с МСО-2000 включены 6 новых разделов и 2 изъя ты, в том числе Международное руководство по оценке МР «Оценка на основе концепции действующего предприятия», против которого резко выступал МКСФО. Кроме того, в МСО 2001 существенным изменениям уже в сравнении с МСО 2000 подвергнуты ПМО 1 «Оценка стоимости для финансовой отчетности» и МР 8 «Затраты на замещение с учетом изно са». Обо всем этом одним из авторов было доложено на IV Конгрессе оценщиков России [5].

Самое главное в анализируемых изменениях, что позволя ет говорить именно об эволюции международной оценочной практики, а не о появлении в ней чего-то небывалого или о шараханьи из стороны в сторону (что происходит в отдельных странах), – это то, что методологические основы оценки стои мости претерпевают со временем лишь незначительные изме нения. Это подтверждается и более долгосрочным ретроспек тивным анализом МСО.

Важнейшие для понимания содержания оценочной дея тельности разделы МСО сохранились за это время практиче ски в неизменном виде. Речь идет о трех разделах табл. 1. Это Общие понятия и принципы оценки (ОППО), МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки и МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. В этих разделах объемом в несколь ко десятков страниц содержится необходимый минимум зна ний, без которых невозможно практическое занятие профес сиональной оценочной деятельностью.

Основные и существенные изменения, которые происхо дили в МСО, касались того, что в последних редакциях стали называть Применениями международной оценки (ПМО). Эти ПМО характеризуют взаимосвязи оценочной деятельности с бухгалтерской и финансово-кредитной деятельностью, о гар монизации которых шла речь выше.

Именно изменения в последних двух профессиональных дисциплинах вызывают необходимость соответствующих со гласований не только в ПМО, но, хотя и в незначительной степени, в трех основных разделах. В частности, в отношении того, что является «объектом оценки», теперь в первую оче редь называется «Имущество», а уже в связи с финансовой отчетностью – «Активы». Прежде эти понятия вводились в об ратной последовательности, что могло приводить к смешению оценочных и бухгалтерских процедур.

Изменения, которые происходят последние годы в бухгал терском учете (финансовой отчетности), по ряду аспектов мо гут быть охарактеризованы как восприятие элементов оце ночной деятельности (или шире – финансового менеджмента).

Никогда ранее бухгалтеры не использовали такие аналитиче ские методы, как, например, дисконтирование денежного по тока, которое теперь в качестве «допустимого альтернативно го метода» включено в ряд стандартов МСФО.

В целях сближения позиций оценщиков и бухгалтеров по основным методологическим понятиям и принципам, подхо дам к оценке стоимости имущества для бухгалтерских отче тов в ПМО 1, в отличие от бывшего МСО 3, достаточно под робно изложены многие положения из МСФО, в частности, рассмотрены возможные случаи применения ПМО 1, даны общие понятия о финансовых отчетах и целях их составле ния, рассматриваются ситуации, при которых могут возник нуть конфликты между бухгалтерами и оценщиками.

Чтобы избежать этих конфликтов, в ПМО 1 большое вни мание уделено классификации активов с точки зрения бух галтеров и оценщиков, приведено определение бухгалтерского понятия «справедливая стоимость», показано, что она может определяться как на рыночной базе для неспециализированных активов, так и на нерыночной – для специализированных объ ектов или объектов с ограниченными возможностями реали зации. В последнем случае в качестве показателя стоимости наиболее часто используются затраты на замещение с учетом износа, которые для бухгалтерской отчетности считаются при емлемым суррогатом стоимости, связанной с рынком.

В Международных руководствах (МР) разъясняются особен ности оценки для различных типов имущества и целей оценки.

Все Международные руководства по оценке либо претерпели не значительные изменения (нынешние МР 3, 6, 7), либо выделены из прежних укрупненных разделов и получили развитие (МР 1, 2, 4), либо включены в МСО-2001 в качестве проектов (МР 8, 9, 10).

Что касается развития собственно оценочных методов и проце дур, изложенных в этих руководствах, то можно говорить о по следовательном освоении оценочной практикой все более серьез ной научно-аналитической техники, тем более, что огромные возможности для этого предоставляет повсеместное применение информационных технологий.

Совсем уже факультативное и скорее всего временное значение в МСО-2001 имеют Комментарии, из которых сле дует обратить внимание на Оценку стоимости на развиваю щихся рынках (к последним принято сейчас относить и наши страны). Еще не сформировавшиеся окончательно рынки различных типов имущества вызывают необходимость отда вать предпочтение не оценке по рыночной стоимости, а об ращению к МР 8 «Затраты на замещение с учетом износа».

Затраты на замещение с учетом износа1 рассматрива ются в МСО как приемлемый в финансовой отчетности ме тод определения суррогатного показателя рыночной стоимо сти специализированных объектов имущества и объектов имущества с ограниченным рынком, для которых рыночные данные отсутствуют.

В МР 8 даны определения как из области оценки (что та кое: затраты на замещение с учетом износа, специализиро ванные объекты имущества, имущество с ограниченным 1 В российском нормативном документе «Стандарты оценки, обяза тельные к применению субъектами оценочной деятельности» (см. выше) введено понятие «стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки». В литерату ре по оценочной деятельности на русском языке используется также поня тие «амортизированные затраты замещения», как более соответствующее общепринятому в международной практике англоязычному понятию DRC (Depreciated Replacement Cost). Но оценщики, в отличие от бухгалтеров, в русском языке предпочитают термин «износ», а не «амортизация», или бу квальный перевод «depreciation» с английского как «обесценение». В то же время общепринято в мире, что термин «амортизация» (amortization) не применяется по отношению к основным средствам, а имеет смысл «пога шения» по отношению к ссудам, а также к нематериальным активам. По этому, когда речь идет обо всей совокупности активов, общепринятым является понятие «depreciation and amortization», т. е. «обесценение (износ) основных средств и амортизация (погашение) нематериальных активов», а на практике – соответствующие суммы бухгалтерами «списываются» и «начисляются».

рынком), так и из финансовой отчетности (возмещаемая сум ма, чистая продажная цена, стоимость в использовании, при емлемый уровень прибыльности, функциональный потенци ал). Различие между справедливой стоимостью (у бухгалте ров) и рыночной стоимостью (у оценщиков) сводится в ос новном ко времени экспозиции (публичной оферте) имущест ва, что необходимо для совершения трансакции (сделки) на рынке.

В соответствии с МСФО основным для бухгалтерского учета является стоимостный подход (value approach) на осно ве измерения справедливой стоимости, а затратный подход (cost approach) – на основе DRC может применяться там, где еще не развиты рыночные отношения на принципах добро совестной конкуренции. При этом каждое предприятие в сво ей учетной политике должно однозначно выбирать один из этих двух подходов.

В МР 8 показано, что метод затрат на замещение с учетом износа применим к финансовой отчетности для оценки иму щественных активов по новым правилам, содержащимся, прежде всего в МСФО 16 «Основные средства» и МСФО «Ослабление2 активов», с учетом того, что для финансовой от четности земля и здания должны оцениваться как отдельные активы.

Новации, введенные в МСФО, по сути, предлагают бух галтерам переоценивать (уценивать) в балансах все активы пропорционально снижению эффективности бизнеса ниже уровня, который должны обеспечивать активы при их оценке по справедливой стоимости. Конечно, такая методология не совместима с оценкой стоимости на основе концепции «дей ствующего предприятия», которой многие годы пользовались оценщики в целях управления предприятием (бизнес ме неджмента) и от которой теперь им пришлось отказаться.

2 В переводах на русский язык, изданных МКСФО, английский тер мин «impairment» переведен как «обесценение», а не «ослабление», что, во первых, противоречит современным самым авторитетным англо русским (по финансам, банковско-кредитным отношениям) словарям, а во-вторых, вносит дополнительную путаницу как по вопросу, освещен ному в сноске 1 (об амортизации), так и по другим аспектам экономиче ского обесценения: девальвации, дисконтированию и пр.

В рамках обзорной статьи, естественно, невозможно глу боко и всесторонне проанализировать изменения в МСО, произошедшие за два последних года. Для этого читатели должны иметь под рукой сами Стандарты, издание которых на русском языке предусматривается в течение ближайшего года. К сожалению, издание Стандартов на украинском языке в ближайшее время весьма проблематично. Наша задача со стояла в том, чтобы на примере мирового сообщества пока зать возможность и необходимость консолидации мнений специалистов различных направлений финансового менедж мента, особенно оценщиков и бухгалтеров, что является акту альным и для всех стран СНГ.

ЛИТЕРАТУРА 1. Микерин Г. И. Краткая справка к новой редакции Международных стандартов оценки (МСО-2001) // Тез. докл. на IV конгрессе оценщиков России и стран СНГ. М., 2001. С. 49–51.

2. Микерин Г. И. Методология оценки – 2000 и ее глобальная гармони зация // Тез. докл. на III конгрессе оценщиков России и стран СНГ. М., 2000. С. 28–32.

3. Микерин Г. И., Недужий М. И., Павлов Н. В., Яшина Н. Н. Междуна родные стандарты оценки. Кн. 1: Перевод, комментарии, дополнения;

Кн. 2: Глоссарий. М., 2000.

4. Сивец С. А. Международные стандарты оценки – 2000. // Государст венный информационный бюллетень о приватизации. Киев, 2001. № 3.

С. 51–53.

5. Сивец С. А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизне са. Запорожье, 2001.

Н. Ю. Трифонов, С. А. Шимановский ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КВАРТИРНОГО ИНДЕКСА БОО ПРИ ОЦЕНКЕ ЖИЛЬЯ Нестабильность ситуации на рынке жилья – основная причина необходимости использовать в сравнительном под ходе оценку корректировки исходных данных по объектам аналогам по времени.

К наиболее распространенным способам корректировки можно отнести корректировку с использованием курсов ино странной валюты;

индексов изменения стоимости строитель но-монтажных работ;

показателей, отражающих инфляцион ные процессы (индекс цен производителей промышленной продукции, индекс потребительских цен, индекс бюджета прожиточного минимума и др.);

ставок по депозиту или кре диту. В данном случае корректировка по времени оказывает ся отвлеченной от тенденций рынка жилья, что приводит к некорректным выводам в отношении оценочной стоимости объекта оценки – жилья.

Определенную проблему создает и невозможность дать про гнозную оценку на краткосрочный период (до 6 месяцев), что ограничивает сферу применения и время действия оценки.

Для устранения данных проблем может быть использован подход, основанный на краткосрочном моделировании рынка жилья.

ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ В самом общем виде рыночная стоимость квартиры Pi может быть представлена зависимостью Pi = f (St, S1, S k, Ds, Fl, H, MW, t,...), где St, S1, Sk – площадь квартиры (общая, жилая, кухни);

Ds – административный район (микрорайон);

Fl – этаж;

H – этаж ность многоквартирного дома;

MW – материал стен;

t – время выставления;

… – другие качества (наличие телефона, раз дельного санузла, лоджии (балкона), ее остекления и др.).

Квартирный индекс БОО ITS, выступающий базисом краткосрочного моделирования, рассчитывается по формуле n n ITS = Pi Si, i =1 i = где Pi – цена отдельной квартиры i в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период;

Si – общая площадь квартиры i в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период;

n – объем массы обрабаты ваемых статистических данных за определенный период (число квартир).

Прослеживая взаимосвязь между ценой отдельно взятой квартиры и состоянием рынка, можно использовать квартир ный индекс БОО1 в качестве базы для корректировки цен объектов-аналогов по времени, а также для проведения крат косрочного моделирования оценочной стоимости до 6 меся цев с учетом сезонных и долговременных тенденций рынка квартир.

1 Квартирный индекс БОО является ключевым показателем минско го рынка квартир, отслеживаемым в рамках исследования рынка, про водимого под эгидой общественного объединения «Белорусское общество оценщиков» (сокращенно – БОО). В рамках исследования проводится мониторинг рынка. Ежеквартально (с апреля 1999 г.) публикуются ана литические обзоры, еженедельно (с августа 2000 г.) – краткая сводка, включающая следующие показатели: квартирный индекс БОО, показа тель структуры рынка, с января 2001 г. – показатели качества спроса и предложения. Еженедельная сводка публикуется в бюллетенях БОО (URL: http://www.valuer-cis.ru/blr/), таких изданиях, как газета «Строи тельство и недвижимость», электронные газеты «OPEN.BY» (URL:

http://open.by/ ) и «TUT.BY» (URL: http://tut.by/ ).

Корректировка цен объектов-аналогов по времени В случае, когда дата выставления на продажу или время продажи квартир, которые могут выступать в качестве объ ектов-аналогов объекта оценки, отстоит на значительный пе риод (месяц и более) от даты оценки при нестабильной ситуа ции на рынке2, рекомендуется проводить корректировку цен объектов-аналогов по времени.

Наиболее простым вариантом будет корректировка по времени с использованием следующей формулы:

kt = ITS 0 INSt, где kt – множитель для корректировки по времени;

ITS0 – квар тирный индекс БОО на дату проведения оценки;

ITSt – квар тирный индекс БОО на дату последнего выставления на про дажу или продажи квартиры-аналога.

Однако данный подход не лишен ряда недостатков, наибо лее существенный из которых – чувствительность индекса к конъюнктурным колебаниям (моментному изменению структуры рынка, наличию случаев вынужденной продажи квартир и др.).

При этом в оценке данные несистематические тенденции долж ны быть по возможности исключены или сглажены. Для этих це лей целесообразно при корректировке использовать временной ряд квартирных индексов БОО, ограниченный, с одной сторо ны, временем наиболее раннего объекта-аналога, а с другой – датой, по состоянию на которую проводится оценка:

ITSt... ITS 0 для t = n,..., 0.

Наиболее распространенным способом выявления тен денции выступает трендовый метод. В качестве примера ис пользован линейный тренд, как наиболее простой для расчета и понимания3. В нашем случае линейный тренд будет иметь вид ITSt = at + b. Тенденцию рынка жилья будет отражать ко эффициент a, а корректировка примет вид kt = ITS0 ITS a t.

2 В качестве такой ситуации можно рассматривать ситуацию, при которой месячные колебания цен превышают 0,5 %.

3 При модификации методики можно использовать такие типы тренда, как полиномиальный, экспоненциальный, степенной, S-образный и др. [1].

Корректировка будет производиться путем перемножения цены объекта-аналога и полученного значения корректиро вочного множителя.

Краткосрочное моделирование оценочной стоимости жилья В условиях неопределенности средне- и долгосрочное моде лирование носит в большей степени приближенный характер, что ставит под сомнение его использование для определения изменения стоимости объекта оценки. Но необходимость опре деления перспективы рынка для выставления квартиры на продажу или передачи в залог требует принятия решений в ус ловиях неопределенности и риска. В качестве источника сни жения неопределенности может выступать методика кратко срочного моделирования оценочной стоимости жилья.

Методика включает ряд последовательно реализуемых шагов:

1) выявление краткосрочных тенденций, например, на основании метода «движущегося окна» (moving windows method) [2];

2) выявление долгосрочной тенденции и сезонной состав ляющей с использованием трендов и спектрального регресси онного анализа (гармонического анализа);

3) построение краткосрочной прогнозной оценки.

Шаг 1. Для «движущегося окна» с n членами временного ряда квартирных индексов БОО с помощью трендового мето да выявляется основная тенденция. Для упрощения мы вос пользовались линейным трендом вида ITSt = аt + b для t = = (tn,…,t0) извлекаем коэффициент а, который отражает пре валирующую тенденцию рынка в период (tn;

t0) в виде абсо лютной величины (в нашем случае – долларов США в неделю).

Для проведения анализа преобразуем абсолютную величину в относительную (в виде процента), отнеся коэффициент а к последнему в «движущемся окне» квартирному индексу БОО.

В данном случае мы получаем недельный прирост квартирно го индекса БОО в среднем для периода, ограниченного «дви жущимся окном».

В результате исходный временной ряд из m окон ITS mn,..., ITS 0, будет преобразован в ряд am a,..., 0. (1) ITS ITS mn + Шаг 2. Для ряда (1) строим тренд г m и вычитаем из ряда (1) данный тренд. В случае применения линейного тренда ис ходный ряд (1) примет вид a am m,..., 0 0. (2) ITS ITS mn n +1 Для ряда (2) выделяем сезонность с использованием уп рощенного метода гармонического анализа4. Ряд (2) будет представлен в виде Gim = sin (ki ). (3) Шаг 3. Для построения прогноза воспользуемся следую щими преобразованиями. Для нахождения относительной корректировки используем формулы (3) и тренд, вычтенный из ряда (1):

k p = Gm + m.

Прогнозируемое значение оценки будет иметь вид ( )n.

Pp = P0* 1 + k p На третьем шаге могут быть получены моментные про гнозные оценки стоимости жилья на перспективный период, отстоящий от даты оценки на 1–3 периода продолжительно стью n членов «движущегося окна».

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕННОЙ МЕТОДИКИ Реализация предложенной методики выполнена на осно вании данных по минскому рынку квартир. Характеристики объекта оценки и объектов аналогов приведены в табл. 1.

Расширенный метод гармонического анализа описан в статье [1].

Таблица Основные характеристики объекта оценки (квартиры) и объектов-аналогов Оценка квартиры по состоянию на 20.04.2003 г.

объекты-аналоги объект оценки 1 2 3 4 5 Характе ристики ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки Общая пло 37 37 36,6 36 36 37 щадь, кв. м Жилая пло 17 18 18 17,2 17 17,8 щадь, кв. м Площадь кух 8,5 8 7,4 8,3 7 8,4 ни, кв. м Этаж 7 3 4 12 14 5 Этажность 12 12 12 12 14 12 Материал стен кирпич кирпич кирпич кирпич панель кирпич кирпич Телефон есть есть есть есть есть есть есть Лоджия (бал кон) застекле- БЗ 2Б 2ЛЗ 2Л Л ЛЗ Л ние Год постройки 1991 н/д 1990 1990 н/д н/д Дата последне го объявления – 01.04.03 25.03.03 15.04.03 18.03.03 11.03.03 15.04. в СМИ Цена прода – 17 000 15 500 16 000 14 500 15 500 16 жи, долл.

До проведения корректировки по времени объекты аналоги требуется скорректировать с использованием абсо лютных и относительных корректировок. В нашем случае требуются абсолютная корректировка по остеклению балкона или лоджии и ряд относительных корректировок (по материа лу стен, этажу и площади кухни). Данные корректировки при ведены в табл. 2.

Таблица Корректировки цен объектов аналогов (без корректировки по времени) Оценка квартиры по состоянию на 20.04. объекты-аналоги объект оценки 1 2 3 4 5 Характе ристики ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки Цена продажи, – 17 000 15 500 16 000 14 500 15 500 16 долл.


Абсолютные – – – – – – – корректировки По наличию балкона – 0 0 0 0 0 (лоджии) По застеклению – 150 0 150 150 0 балкона (лоджии) По наличию телефона – 0 0 0 0 0 Скорректированная – 17 150 15 500 16 150 14 650 15 500 16 цена продажи, долл.

Относительная цена – 463,5 423,5 448,6 406,9 418,9 425, продажи, долл. / кв. м Относительные – – – – – – – корректировки По этажности* – 1,000 1,000 1,021 1,021 1,000 1, По площади кухни* – 1,000 1,023 1,000 1,023 1,000 1, По материалу стен* – 1,000 1,000 1,000 1,038 1,000 1, Скорректированная относи тельная цена продажи, долл. / 463,5 433,4 458,1 441,4 418,9 425, кв. м * Определено на основании данных квартального обзора от января 2003 г.

Для расчета корректировки по времени (методика I) вы делим временной ряд квартирных индексов БОО (см. Прило жение 1) в период с 11.03 по 15.04.2003 г. За этот период имеется 6 квартирных индексов БОО. Для целей усреднения ре комендуется использовать временной ряд более чем из 7 чле нов. В примере мы воспользовались рядом из 8 членов в пе риод с 28.02 по 18.04.2003 г. Тренд к данному временному ряду имеет вид y = 1,256x + 422,31 (R2 = 0,6108), т. е. недельное изменение квартирного индекса БОО составляет 1,256 долл., или 0,29 % в неделю5.

Таблица Корректировка цен объектов-аналогов по времени Оценка квартиры по состоянию на 20.04.2003 г.

объект объекты-аналоги оценки 1 2 3 4 5 Характе ристики ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки Скорректиро ванная отно сительная це- – 463,5 433,4 458,1 441,4 418,9 425, на продажи, долл. / кв. м Дата послед – 01.04.03 25.03.0315.04.03 18.03.03 11.03.03 15.04. него объявле ния в СМИ Неделя – 2 3 0 4 5 Недельное – 1,256 1,256 1,256 1,256 1,256 1, изменение Изменение за – 2,512 3,768 0 5,024 6,280 период Квартирный ин – 432,9 432,9 432,9 432,9 432,9 432, декс БОО на 18.04.2003 г.

Корректировка – 1,0058 1,0088 1,0000 1,0117 1,0147 1, по времени (kt) 5 В переводе на месячный данный параметр дает рост квартирного индекса БОО в 1,17 %, что выше отмеченного в методике уровня в 0,5 % в месяц.

Окончание табл. Оценка квартиры по состоянию на 20.04.2003 г.

объекты-аналоги объект оценки 1 2 3 4 5 ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки, ул. Украинки Характе ристики Относительная цена продажи с учетом кор – 466,2 437,2 458,1 446,6 425,1 425, ректировки по времени, долл. / кв. м Относитель ная цена 1 кв. м общей 443,0 – – – – – – площади объ екта оценки Оценочная стоимость 16 391 – – – – – – квартиры, долл.

Оценочная стоимость с учетом точно- 16 400 – – – – – – сти расчета, долл.

Введение корректировки по времени сократило диапазон цен объектов аналогов с 418,9–463,5 долл. (9,6 %) до 425,0– 466,2 долл. (8,8 %).

Для целей прогнозирования использован исходный вре менной ряд квартирных индексов БОО за период с 15.09.2000 г. по 18.04.2003 г., включающий 136 недель. Раз мер движущегося окна составил 8 недель. Модифицирован ный временной ряд (6*) представлен на рис. 1.

Тренд для модифицированного временного ряда имеет вид y = 0,0252x – 0,0094 (**). После вычитания тренда из временного ряда (6*) мы получаем ряд (7*). Следующим этапом будет выделение сезонности с использованием упрощенного метода гармоническо го анализа. Для временного ряда (7*) сезонные колебания будут иметь вид Gim = 0,32sin(i) (8*). Графическое представление ряда (7*) и сезонной составляющей (8*) дано на рис. 2.

Рис. 1. Модифицированный временной ряд квартирных индексов БОО Ряд (7*) Ряд (8*) Рис. 2. Временной ряд (7*) и сезонная составляющая (8*) На третьем шаге в корректировке объединяем две полу ченные составляющие: тренд (**) и сезонную составляющую (8*). Для целей прогнозирования использованы три периода, равные протяженности «движущегося окна» (на 8, 16 и 24 не дели соответственно). Прогнозные оценки даны в таблице 4.

Таблица Оценочная стоимость объекта оценки и прогноз изменения оценочной стоимости Прогнозируемая оценочная стои мость, долл.

kp, Оценка/прогноз (1+kp)n с учетом по состоянию на % до округления округления до модуля оценки 20.04.2003 0,00 1,000 16 391 16 13.06.2003 0,20 1,016 16 653 16 08.08.2003 0,52 1,059 17 361 17 03.10.2003 0,79 1,128 18 489 18 Таким образом, появляется возможность получить про гнозную оценку стоимости объекта оценки при проведении оценки в апреле 2003 г. вплоть до октября 2003 г.

ВЫВОДЫ Предложенная методика позволяет получить рыночно обо снованную корректировку по времени, а также прогнозную оценку стоимости объекта оценки с учетом основной тенден ции и сезонности.

Методика не требует применения сложных математиче ских пакетов и громоздких вычислений. Может быть реализо вана в электронных таблицах MS Excel.

Дает хорошие результаты по сокращению разбежки в стоимости объектов-аналогов (для рассматриваемого при мера 8,8 % с корректировкой против 9,6 % без корректи ровки).

Позволяет снизить неопределенность и риск в случаях приобретения квартиры или передачи ее в залог.

Опирается на доступную аналитическую информацию.

Приложение Динамика недельного квартирного индекса БОО в 2000–2003 гг.

Годы Годы Неделя Неделя 2000 2001 2002 2003 2000 2001 2002 1 – 303,8 358,4 414,9 27 – 304,2 368,5 – 2 – 320,9 345,2 411,7 28 – 301,0 366,5 – 3 – 304,0 352,3 422,0 29 – 300,3 369,0 – 4 – 304,5 354,1 423,3 30 – 305,9 370,3 – 5 – 302,8 354,6 419,6 31 – 310,5 369,4 – 6 – 302,3 352,7 426,2 32 – 307,1 369,7 – 7 – 302,5 354,6 425,0 33 – 305,1 387,6 – 8 – 302,6 355,9 429,0 34 – 315,7 379,2 – 9 – 308,5 354,0 423,9 35 – 314,9 381,0 – 10 – 313,8 354,2 422,9 36 – 320,5 390,7 – 11 – 308,7 358,0 423,9 37 287,8 317,7 392,9 – 12 – 307,0 362,0 431,2 38 287,1 321,3 388,9 – 13 – 316,5 359,8 431,7 39 288,6 319,4 386,9 – 14 – 308,9 357,3 428,9 40 295,0 321,4 390,2 – 15 – 310,6 360,4 428,3 41 295,1 320,5 389,5 – 16 – 307,2 359,9 432,9 42 300,2 327,7 395,3 – 17 – 316,6 361,0 – 43 299,1 329,9 391,8 – 18 – 310,1 362,3 – 44 296,7 326,8 401,9 – 19 – 316,1 364,9 – 45 299,5 329,2 403,6 – 20 – 313,3 364,7 – 46 305,9 320,5 410,6 – 21 – 310,6 362,4 – 47 297,5 331,2 408,4 – 22 – 303,6 394,5 – 48 300,7 341,5 406,2 – 23 – 298,3 366,8 – 49 301,4 339,5 414,4 – 24 – 302,7 368,0 – 50 301,5 339,8 412,2 – 25 – 306,5 369,2 – 51 302,6 344,3 417,3 – 26 – 306,3 367,3 – 52 302,0 343,4 410,8 – ЛИТЕРАТУРА 1. Артюкин Н. В., Цилибина В. М., Устинович Н. В. Применение гар монического анализа при прогнозировании экономических показате лей // Белорусская экономика. Анализ, прогноз, регулирование:

Эконом. бюлл. НИЭИ Минэкономики Республики Беларусь. 1998.

№ 11. С. 35–38.

2. Афанасьев В. Н., Юзбашев М. М. Анализ временных рядов и прогно зирование. М.: Финансы и статистика, 2001. С. 34–51.

3. Wilson P. J., Ellis C., Okunev J. Forecast in the Property Sector Using Spec tral Regression / 6th ERES Conference. Athene, Greece, June 1999. 24 p.

В. Н. Макаров ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ПРИ КРЕДИТОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНАХ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 185 от 14.04.2000 г. в Гомеле, как и в других областях рес публики идет жилищное строительство с привлечением бюд жетных ресурсов, региональных жилищно-инвестиционных фондов, а также собственных средств граждан. Стоимость строительства жилья в Гомеле с потребительскими качества ми выше типовых составляет в среднем от 230 до 350 у. е.

за 1 кв. м.

Уровень доходов большинства гомельчан таков, что цена 1 кв.м. более 200 у. е. оказывается «неподъемной». По этой причине в основном ведется строительство объектов с при влечением льготных кредитов, благодаря которым бремя пла тежей собственных средств несколько ниже. Так, например, при строительстве жилого дома с потребительскими качест вами на 30 % выше типовых молодая семья кредитуется лишь на 50 % стоимости строительства. Если у участника долевого строительства имеется в наличии (в собственности), напри мер, малосемейка 30 кв.м., то эти метры отнимаются от под лежащего кредитованию норматива (20 кв.м. на каждого члена семьи). Таким образом, квадратные метры, построен ные может быть 10–15 лет назад, отнимаются по цене квад ратных метров нового строительства. Эта «несправедливость»

была учтена в дополнении к Указу Президента Республики Беларусь № 594 от 19.10.2001 г. и Постановлении Совета Ми нистров № 992 от 24.07.2002 г. «Об утверждении положения о порядке и условиях предоставления гражданам льготных кредитов», где предусмотрена возможность «не отнимать»

имеющиеся в собственности метры и выдать полагающийся кредит в полном объеме, но при условии, что участник доле вого строительства вернет государству первую часть кредита единовременно в размере оценочной стоимости его б/у квар тиры. При этом определять оценочную стоимость поручено только государственным службам БРТИ. И здесь возникло противоречие в том плане, что гомельское БРТИ под оценоч ной стоимостью квартиры понимает ее действительную стои мость (восстановленную с учетом амортизации), умноженную на региональный коэффициент 1,35. Известно, что данный коэффициент применяется исключительно для целей нало гообложения граждан, имеющих по нескольку квартир в соб ственности. Применение данного коэффициента для нашего случая, когда у дольщика это единственная квартира, приво дит к тому, что он будет вынужден в ограниченный «Беларус банком» срок продать данную квартиру по цене, близкой к рыночной. Нетрудно догадаться, как прореагирует рынок, когда в одном районе города в одно время (после ввода в экс плуатацию нового дома) появятся примерно одинаковые квартиры по одной стоимости 1 кв. м.

Практический интерес представляет возможность доль щику, участвующему в строительстве новой квартиры, за ключить договор купли-продажи его старой квартиры с рас срочкой платежа и отсрочкой ее освобождения до момента переезда во вновь построенную. Здесь на первый план вы ступают следующие вопросы:

• сумма сделки (с учетом изменения цен через 4–6 меся цев к моменту заселения нового владельца – покупателя);

• основания и гарантии передачи части средств (аванса) покупателем владельцу старой квартиры для обеспечения финансирования нового строительства;

• сроки выписки и прописки участников сделки.

Учитывая тот факт, что строительство многоэтажных жи лых домов ведется не один год, большое практическое значе ние имела бы методика, позволяющая проводить переоценку незавершенного строительства на 1 января текущего года. На сегодняшний день заказчик не имеет права проводить такую переоценку, так как строящийся дом не находится у него на балансе.

Также перспективна была бы методика расчета действи тельной стоимости жилья с учетом последующих эксплуата ционных расходов (чем ниже ожидаемые эксплуатационные расходы, тем выше цена 1 кв. м).

Опыт строительства многоэтажных домов в Гомеле пока зывает, что на начальной стадии проектирования, подготови тельных работ и возведения первых этажей наполняемость инвесторами составляет 20–30 %. Это объясняется медлен ными темпами финансирования строительства на начальном этапе и опасениями инвесторов возможностью попасть в «долгострой». Когда в здании построено 5–6 этажей (готов ность 20–30 %), наполнямость составляет уже более 60 %. К концу строительства желающих принять в нем участие боль ше, чем квартир в доме. Напрашивается вывод: разумно бы ло бы исходя из потребительского спроса разработать бизнес план и с привлечением заинтересованного банка начинать строительство жилого дома, а на стадии готовности 30–40 % (каркас здания) реализовывать в нем квартиры. Преимущест ва такого подхода следующие:

• инвесторы видят реальный товар, а не цветные картин ки (планировки);

• с большой точностью уже известна складывающаяся стоимость строительства;

• реальны сроки приобретения и заселения в данную квартиру (как правило, менее года).

Н.-В. В. Латушкина РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ ЕГО РАЗВИТИЯ В БЕЛАРУСИ Жилищная проблема – одна из самых насущных проблем перехода Беларуси к рыночной экономике. В ней переплета ются важные социально-экономические взаимосвязи. В ка ком-то смысле переход к рынку жилой недвижимости было бы правильным назвать узловым пунктом социально экономических реформ, во всяком случае в среднесрочной перспективе. Именно в сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и рыночной экономикой наибо лее значительны. В одной системе – бесплатное жилье и ми нимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В дру гой – рыночная цена коммунальных услуг, жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной – жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере, в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных вла стей и предприятий. В другой – рынок недвижимости, преж де всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом – одна из наибо лее доступных форм частной собственности и товарного об мена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретаю щего национальные, а часто и транснациональные масштабы.

Таким образом, переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищ ной реформы, которая включает в себя создание рынка жи лья;

увеличение доли жилого фонда, принадлежащего граж данам на правах собственности;

возможно более широкое ис пользование средств населения при строительстве и эксплуа тации жилья.

Рынок жилья (жилой недвижимости) – это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого то вара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Другие две особенности рынка – техни ческая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жилье нельзя производить и продавать, как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Жилье, по существу, «выпало» из первых программ пере хода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задей ствован огромный макроэкономический потенциал жилищно го сектора в программах перехода к рынку и в Беларуси. Бо лее того, из-за необоснованного замораживания квартплаты именно «эмиссионное» строительство стало мощным фактором финансовой дестабилизации.

Основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жилье. Она введена нормативными актами о собственности и приватизации жилищного фонда. С введе нием передачи жилья в собственность граждан по чекам «Жилье» приватизация стала массовой. В целях формирова ния рынка жилья в Белоруссии сейчас на первое место выхо дит преобразование системы законодательных и правовых норм.

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представление о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового соз нания, поэтому те, кто склонен использовать жилье для улуч шения своего финансового положения, начинают делать соз нательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ХАРАКТЕРИСТИКИ Недвижимое имущество, особенно жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Само понятие «недвижимость» в современной Беларуси, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за преде лы терминологических уточнений. Дело в том, что именно не движимость формирует центральное звено всей системы ры ночных отношений. Объекты недвижимости – не только важ нейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные по требности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получить прибыль. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание эко номики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизне са, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых гра ждан, поскольку собственность на недвижимость, и в первую очередь на жилую недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Рынок жилой недвижимости можно рассматривать как сферу взаимодействия рынков труда и инвестиций.

Любой объект недвижимости, включая жилую недвижи мость, в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств (см. схему 1).

Физические (технические) характеристики недвижимости включают: конструкцию и материал строений, размеры, место положение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвер гаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно из меняются их потребительские качества и функциональная при годность, состояние которых учитывается при совершении сде лок, владении и пользовании имуществом.

Недвижимое имущество Физический объект Объект экономиче- Объект правовых ских отношений отношений • • товар • право собственно местоположение • • капитал в вещной сти площадь и границы • вещные права:

• форме объем • полезность • – право пожизненного размер (высота, наследуемого вла • доходность длина, ширина) дения • • издержки содер форма – право постоянного • жания ландшафт пользования • ликвидность • залежи ископаемых – право хозяйственно • финансовый актив • тип почвы го ведения • стоимость • физические харак – право оперативного • цена теристики управления • • налогообложение внешняя среда – траст • инвестирование – право залога, арен • спрос и предложе- ды, застройки ния – сервитуры – право на земельный участок собственни ка здания, располо женного на нем – специальное право на участие в управ лении предприятием Объект общих социальных отношений (земля) • основа свободы и независимо • место обитания людей всех сти людей поколений • престижность владения • условие жизни людей • основа гордости и славы • невосполнимый природный ресурс • многофункциональное назна • источник благ чение • пространственный базис раз • условие формирования средне мещения других объектов го слоя общества • защищается на благо всех людей Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирова ния и надежный инструмент генерирования дохода. Основ ные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интере сы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимо сти формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государ ством с учетом отечественных особенностей и международ ных норм. Частные права могут быть неделимыми или час тичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интел лектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престиж но в общественном сознании и необходимо для формирова ния цивилизованного среднего социального слоя.



Pages:   || 2 | 3 | 4 | 5 |
 

Похожие работы:





 
© 2013 www.libed.ru - «Бесплатная библиотека научно-практических конференций»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.